Compromis de vente : 5 points à savoir absolument

Vous avez mis en vente votre maison ou votre appartement, voici 5 points à savoir sur le compromis de vente.

Vous avez enfin trouvé le client idéal qui est prêt à signer le compromis de vente ?

Il s’agit d’un avant-contrat signé par le vendeur et l’acheteur. Il vous engage tout autant que votre acquéreur sur la bonne tenue de la vente. D’un côté, il vous engage à réserver le bien et ne plus le mettre en vente sur le marché à part en cas de désistement de l’acheteur. De l’autre côté, il engage l’acheteur à honorer l’achat sauf non-réalisation d’une ou plusieurs clauses suspensives.

Par ailleurs, le compromis de vente impose quelques conditions. En tant que vendeur, vous devez vous engager à vendre votre maison à un prix déterminé. L’acheteur, pour sa part, est tenu à accepter toutes les modalités définies dans l’avant-contrat. De manière générale, le compromis de vente a une durée de validité de 30 jours à l’issue de laquelle les deux parties doivent finaliser la vente.

Cependant, vous pouvez recourir au compromis afin de retarder la conclusion définitive de la vente. En effet, si vous devez encore finaliser certains travaux de rénovation ou d’embellissement ou si votre acheteur a encore un empêchement pour des raisons financières, vous pouvez alors convenir d’un compromis de vente.

Il faut noter que le compromis de vente n’a pas de caractère obligatoire. Toutefois, il est fortement recommandé pour vous protéger des temps perdus avec des acheteurs non sérieux. Seules les personnes qui sont vraiment prêtes à acheter la maison accepteront de signer un compromis de vente. Sachez que cet avant-contrat a une validité de 30 jours, mais l’acheteur bénéficie d’un délai de rétractation de 10 jours après la signature du document.

Le compromis est censé vous protéger en tant que vendeur. Mais, il offre également une protection à votre acheteur. Voici 5 points essentiels que vous devez savoir sur le compromis de vente avant de vous lancer.

1 – Où signer votre compromis de vente ?

Vous devez décider avec l’acheteur comment vous souhaitez officialiser ce document. Vous avez deux choix :

• L’acte sous seing privé
• L’acte authentique

Sachez également que vous pouvez réaliser un document papier ou un document électronique.

L’acte sous seing privé

D’abord, l’acte sous seing privé est réalisé et signé entre les deux parties seulement. Il suffit que vous vous mettiez d’accord sur toutes les conditions de la vente (prix du bien et modalité de paiement, entre autres) et l’endroit où signer le document.

Cette solution est particulièrement rapide puisque vous n’avez pas besoin de prendre rendez-vous chez un notaire. De plus, elle est économique puisque vous ne payez pas d’honoraires pour ce professionnel.

Veillez simplement à utiliser un modèle de compromis de vente à jour pour ne manquer aucune information à inclure dans le document. Aussi, prenez le temps à bien connaître et comprendre les fonctions du compromis de vente afin de ne commettre aucune erreur.

L’acte authentique

Vous préférez vous mettre à l’abri des mauvaises surprises et tout faire avec l’aide d’un expert ?

Nous vous recommandons d’opter pour un compromis établi et signé devant un notaire. Il faut également noter que si vous voulez signer un compromis de vente dans le but de retarder la signature de l’acte définitif jusqu’à plus de 18 mois, la signature devant notaire devient obligatoire.

En effet, il faut reconnaître que l’intervention de cet officier ministériel est plus sécurisante aussi bien pour vous que pour l’acheteur. Enfin, il faut signaler qu’il appartient à l’acquéreur de choisir le notaire et d’en payer les honoraires. Ils s’élèvent à une fourchette comprise entre 150 à 500 euros en général.

En outre, vous pouvez réaliser un seul exemplaire à déposer chez le notaire. Sinon, vous pouvez en faire deux exemplaires pour vous et pour l’acheteur. Dans tous les cas, il est possible d’éditer plusieurs exemplaires et il y aura donc la version originale et les versions certifiées.

2 – Quels sont les documents à annexer au compromis de vente ?

Afin de valider cet avant-contrat, vous devez y annexer quelques documents obligatoires. D’abord, il y a les documents techniques comme la description précise du bien. Il faut également y ajouter le prix de la maison ou de l’appartement. Ensuite, vous devez inclure les diagnostics obligatoires et leur délai de péremption. : le diagnostic amiante, plomb, termites, risques naturels et technologiques, performance énergétique, assainissement non collectif, installation intérieure de gaz et d’électricité…

Par ailleurs, si votre bien se situe dans un lot de copropriété, vous devez ajouter d’autres documents. Selon la loi Alur du 24 mars 2014, vous devez inclure les documents relatifs :

• À l’organisation de l’immeuble : fiche synthétique de la copropriété, règlement de copropriété, état description de division, procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années.
• À la situation financière de la copropriété : montant des charges courantes payées par le vendeur au cours des deux exercices avant la vente, sommes dues au syndic par l’acheteur et sommes restant dues au syndic par le vendeur, état global des impayés des charges au sein du syndic et carnet d’entretien de l’immeuble.

Parmi les 5 points à savoir sur le compromis de vente, retenez que l’accompagnent par un notaire vous apporte la garantie de respecter la loi.

3 – Qu’est-ce qu’il faut savoir sur les conditions suspensives ?

La signature d’un compromis de vente implique toujours des conditions suspensives. Lorsqu’elles ne se réalisent pas, cela peut amener à l’annulation de la vente. Ces conditions protègent particulièrement les acheteurs. Mais, elles vous évitent également de perdre du temps. Si une ou plusieurs conditions ne sont pas effectives, vous pouvez annuler le compromis et chercher d’autres potentiels acheteurs.

Il existe de nombreuses conditions suspensives, dont les plus courantes sont l’obtention d’un prêt et l’absence de servitude. Dans le premier cas, selon article L. 312-15 alinéa 1er du Code de la consommation, l’acheteur a l’obligation de vous informer s’il a recours à un ou plusieurs prêts pour financer l’achat. Ainsi, la vente est automatiquement annulée si la banque refuse d’octroyer le prêt pour financer l’achat. Par conséquent, le compromis devient caduc.

Par ailleurs, il y a la condition suspensive d’absence de servitude. C’est notamment le cas lorsque l’acheteur n’accepte pas d’offrir un droit de passage sur le bien en question. Aussi, il vous incombe d’obtenir un certificat d’urbanisme avant la signature de l’acte définitif. Si jamais, il y a une demande de servitude légale sur la propriété, cela risque de déprécier le bien. De ce fait, l’acheteur peut se rétracter de son engagement.

Enfin, sachez que vous êtes tous les deux soumis à deux clauses vous obligeant à passer à la vente définitive. D’un côté, il y a la clause pénale qui implique que si l’un de vous désiste à son engagement, il sera tenu à verser un dommage-intérêt à l’autre partie. De l’autre côté, votre acheteur doit verser un dépôt de garantie auprès du notaire ou d’un tiers.

4 – À combien s’élève l’acompte dans un compromis de vente ?

L’acompte s’élève à 5 à 10 % du prix du bien. Toutefois, il faut préciser qu’il n’est pas légalement obligatoire. L’acheteur doit payer cette somme en tant que dépôt de garantie. Si la vente se réalise, le dépôt de garantie sera considéré comme un acompte et déduit du prix de vente. Le cas échéant, vous percevez le dépôt de garantie en guise de dédommagement.

Mais, vous pouvez tout à fait réclamer un acompte auprès de votre potentiel acheteur pour vous protéger. Il est en effet un gage de solvabilité de l’acquéreur. Comme l’acompte n’est pas encadré par la loi, il n’y a pas de minimum requis.

À noter que vous ne pouvez pas tout de même exiger l’acompte avant la fin du délai de rétractation de 10 jours. L’acheteur peut régler l’acompte soit par virement bancaire, soit par chèque. Par mesure de sécurité, nous vous suggérons de payer cet acompte sous séquestre, c’est-à-dire auprès d’un tiers comme le notaire. Cependant, vous pouvez vous mettre d’accord avec l’acheteur afin qu’il vous verse directement l’acompte.

5 – Quels sont les droits et délais de rétractation des deux parties ?

Il est à souligner dès le début que vous n’avez aucun droit de rétractation une fois la signature du compromis de vente réalisée. L’acheteur, par contre, peut renoncer à son engagement sous certaines conditions.

D’abord, s’il s’agit d’un acheteur particulier, il dispose d’un droit de rétractation de 10 jours à partir de la date de signature du compromis. Il faut noter qu’il n’a pas besoin de fournir un motif pour se rétracter. Par ailleurs, il peut exercer son droit dans le cadre de l’achat d’un bien à usage d’habitation. En revanche, cette clause n’est plus valable dans le cadre de l’achat d’un bien à destination commerciale.

Par ailleurs, il ne jouit pas non plus de ce droit s’il achète un garage ou un terrain. Par contre, si le terrain en question se situe dans un lotissement avec un permis d’aménagement ou de construire, il peut jouir d’un droit de rétractation.

Ensuite, s’il s’agit d’un acheteur professionnel, et que son activité consiste à acheter, revendre ou exploiter à la location, il ne jouit d’aucun droit de rétractation après la signature de l’avant-contrat. Ainsi, votre acheteur doit honorer son engagement une fois le compromis de vente signé. Bien sûr sauf non-réalisation d’une ou plusieurs clauses suspensives.

En plus des 5 points à savoir sur le compromis de vente, voici comment compter le délai de rétractation de 10 jours.

Vous devez vous renseigner davantage sur les différentes conditions de la réalisation d’une vente. Ceci surtout si vous êtes pressé de vendre votre maison et n’avez pas recours à un expert comme un agent immobilier. Imaginez que vous fassiez toujours face à des acheteurs non sérieux. Si vous signez 2 à 3 compromis consécutifs et que l’acquéreur désiste toujours au bout de 10 jours, vous allez perdre jusqu’à un mois.

Or, vous voulez à tout prix vendre votre maison ou votre appartement rapidement. Vous souhaitez financer un projet professionnel, acheter un nouveau bien immobilier ou payer les frais d’études de votre enfant. Donc, vous ne pouvez pas vous permettre de perdre autant de temps. Ainsi, il est important de savoir bien décompter ce fameux délai de rétractation de 10 jours.

Normalement, le délai de rétractation se calcule en jours calendaires. Autrement dit, les jours fériés et les week-ends sont comptés. Par contre, si le délai est expiré le week-end ou un jour férié, il sera reporté automatiquement au premier jour ouvrable prochain.

Si votre acheteur souhaite se rétracter, il va vous envoyer un courrier recommandé avec accusé de réception. Sachez que s’il se rétracte dans le délai de 10 jours, il peut récupérer son dépôt de garantie. Par contre, s’il se rétracte au-delà de cette date, indépendamment des conditions suspensives, le dépôt de garantie vous revient de droit en tant que dommage et intérêt.

Voici un lien sur le calcul réglementé pour le délai de rétractation.

Pour finir, vous devez savoir qu’il est tout à fait possible de modifier les termes du compromis de vente au cours des 30 jours de validité. Dans ce cas, on procède par un avenant au compromis.

Vous connaissez maintenant les 5 points à savoir sur le compromis de vente. Alors soyez attentif !

Si vous avez des remarques ou des questions, nous nous ferons un plaisir d’y répondre en commentaire.