Comment vendre un logement occupé ?

Vous être propriétaire-bailleur et souhaitez vendre un logement occupé avec un locataire encore sur place ? Autrement dit, le bail est encore en cours. Oui, c’est possible et d’ailleurs, quelques options s’offrent à vous.

Vous pouvez vendre la maison en donnant congé au locataire. Mais, vous pouvez également vendre la maison occupée et transférer ensuite le bail de location au nouveau propriétaire. Les conditions de vente varient d’une situation à une autre.

Alors, avant de vous lancer, étudiez une à une les différentes options à votre disposition. D’elles dépendent le prix du bien, le délai de vente et les conditions à respecter surtout vis-à-vis de votre locataire.

Sachez simplement que le prix d’un logement occupé n’est pas le même qu’un logement libre. Si la maison est encore sous location, elle est soumise à une décote.

Quelles formalités pour vendre un logement occupé ?

Vous souhaitez vendre votre maison sans donner congé à votre locataire ? Dans ce cas, il n’y a pas de formalités obligatoires. Néanmoins, par simple courtoisie, vous devez en informer votre locataire. Vous devez l’informer de plusieurs points précis :

• Votre projet de vendre le logement.

Bien qu’il ne soit pas prioritaire, il pourra être intéressé par la vente. Vous pouvez donc l’informer oralement ou par écrit si vous le souhaitez. Aussi, vous pouvez lui étaler les conditions de la vente, dont le prix.

• Les visites consécutives.

Lors de la vente, les potentiels acheteurs vont visiter le bien. Il est donc nécessaire d’informer le locataire pour éviter les mauvaises surprises. Même si vous n’avez pas besoin de sa permission en tant que propriétaire, il est préférable de s’entendre sur les conditions de visite pour ne pas perturber son train de vie.

• La transmission de la propriétaire.

Vous avez trouvé l’acheteur idéal. Vous devez en informer votre locataire. Mieux encore, une présentation est recommandée. Ainsi, les deux parties peuvent se mettre d’accord sur les nouveaux termes du contrat.

Quelles sont les conditions de visite ?

Une fois que vous mettez votre bien à la vente, vous devez vous préparer aux visites consécutives. Seulement, il s’agit d’un logement occupé et votre locataire est encore sur les lieux. Dans ce cas, vous devez convenir ensemble des conditions de visite.

D’abord, vous devez entrer en contact avec votre locataire et l’informer de la vente. Ensuite, vous devez demander ses dispositions avant de fixer les créneaux de visite. Selon la loi, le locataire n’a pas le droit de s’y opposer. En ce qui concerne les délais et la fréquence, il doit vous offrir 2h de visite par jour pendant les jours ouvrables.

Il est à noter que vous ne pouvez pas exiger le trousseau de clés à votre locataire. Autrement dit, les visites s’effectuent uniquement en sa présence.

Quels sont les délais à respecter ?

Vous pouvez vendre libre ou occupé votre maison louée. En revanche, vous devez respecter certaines conditions selon l’option.

D’un côté, si vous voulez vendre la maison en gardant votre locataire, il n’y a aucun délai à respecter. Il faut simplement informer les occupants de votre projet à venir. De l’autre côté, si vous souhaitez donner congé à votre locataire, les choses se compliquent un peu.

Deux cas de figure peuvent se présenter :

• Si vous êtes en mesure de respecter les délais.

C’est décidé, vous allez vendre votre maison sans passer par une agence ? Avant de vous lancer, vérifiez d’abord votre bail. Vous devez être au moins à 3 mois de l’échéance pour une location meublée et 6 mois pour une location vide pour pouvoir donner congé à votre locataire. Aussi, le contrat prendra fin automatiquement au terme du bail.

Toutefois, vous devez savoir qu’en cas de location vide, votre locataire est prioritaire pour l’achat. Vous devez donc lui informer de la vente et lui octroyer la priorité pour acheter le logement. Sachez qu’il dispose de 2 mois à compter du préavis pour manifester son intérêt. Ce délai passé, vous pouvez ouvrir la vente à d’autres potentiels acheteurs.

Dans le cas d’un logement loué vide, vous devez envoyer une lettre de congé avec offre de vente à votre locataire. À contrario, pour un logement loué meublé, il suffit d’envoyer une lettre de congé justifié par la vente.

• Si vous n’êtes pas en mesure de respecter les délais

Vous êtes trop proche et n’avez donc pas le temps de donner un préavis à votre locataire. Ou au contraire, vous être très loin de l’échéance et ne souhaitez pas attendre plus d’un an pour donner congé à votre locataire. Dans ces cas précis, vous avez une seule option, vendre votre logement occupé.

Cette alternative présente ses avantages et ses inconvénients. D’abord, vous pouvez continuer à percevoir les loyers jusqu’ à la vente définitive de la maison. Par contre, vous devez subir une décote. En effet, une maison occupée paraît moins attrayante qu’une maison vide sur le marché. Avec un logement vide, le nouvel acquéreur peut disposer de la maison comme bon lui semble. Il peut alors l’occuper, la mettre en location avec ses conditions ou la remettre en vente aussitôt.

Ainsi, pour pouvoir vendre rapidement un logement occupé, il faut baisser son prix par rapport à la moyenne. C’est ce qu’on appelle la décote.

Qu’en est-il du prix et de la décote ?

Si vous donnez congé à votre locataire avant la vente, vous pouvez appliquer le prix en cours sur le marché. Par contre, si vous vendez votre logement occupé, il sera soumis à une décote variable. Vous devez savoir que cette décote varie suivant plusieurs paramètres :

• La durée restante du bail
• Le montant du loyer
• L’âge du locataire.

Notez que plus vous vous rapprochez du terme du bail, plus la décote diminue. Aussi, pensez à vendre votre logement le plus proche possible de la fin du contrat. Après, si vous avez un loyer raisonnable ou mieux encore attrayant, la décote sera faible. En outre, si le locataire est âgé de plus de 65 ans et encore plus avec des ressources modestes, votre logement subira une décote importante.

Par contre, si vous êtes également âgé de plus de 65 ans, vous bénéficiez des mêmes protections que votre locataire.

D’autres critères viennent s’ajouter à ces paramètres pour fixer la décote de votre logement. En fait, elle dépend également du type de location. Pour une location vide, la décote est moins élevée et varie de 10 à 15 %. Cela dépend de la durée restante du bail.

Pour une location meublée, il n’y a tout simplement pas de décote. En effet, le bail dure 12 ou même 9 mois en cas de contrat meublé spécial étudiant. Pour une location de petite surface, la décote est très faible, fixée entre 5 et 10 %. En effet, les investisseurs achètent un studio pour le mettre aussitôt en location. Donc, il est plus avantageux pour lui de l’acheter occupé.

Enfin, dans le cas d’une location loi de 1948, la décote peut s’élever jusqu’à 40 ou 50 %. Ceci est dû par de nombreuses causes : loyer très bas, le délai de récupération du bien est très long et les travaux d’aménagement après le départ du locataire sont conséquents.

Comment se déroule la transmission du contrat de location ?

Une fois la maison vendue et le locataire qui reste en place, vous devez transférer le contrat de location au nouveau propriétaire. En ce qui concerne les points à évoquer lors de ce transfert, on doit parler entre autres du dépôt de garantie, la caution et l’assurance contre les impayés.

D’abord, il faut toujours restituer le dépôt de garantie versée par le locataire à son entrée lorsqu’il quitte les lieux. Dans ce cas, la restitution de ce dépôt incombe au nouveau propriétaire. Néanmoins, la loi ne vous oblige pas de verser le dépôt au nouveau propriétaire lors de la vente. On vous conseille par contre de le lui transférer pour augmenter votre chance de vente.

Ensuite, si vous êtes protégé par un acte de caution solidaire contre les impayés, il faut vous renseigner s’il est possible de le transférer au nouveau propriétaire ou pas. Parfois, la personne qui s’est portée garante de votre locataire s’est engagée exclusivement au propriétaire qui a signé le contrat. Revoyez alors le terme du contrat s’il est possible de transférer ce droit au nouveau propriétaire ou si celui-ci peut exiger une nouvelle garantie au locataire. Pour le reste, les conditions de location restent les mêmes avec l’acquéreur.

Après, si vous avez souscrit une assurance contre les loyers impayés ou GLI, notez que ce contrat n’est pas transférable et est automatiquement résilié. Néanmoins, vous devez informer votre acheteur quant à la possibilité de souscrire la même assurance auprès du même organisme. Dans ce cas précis, il bénéficie de bon nombre d’avantages. Ce qui peut l’encourager à conclure la vente. En effet, il pourra signer un contrat exempt d’un délai de franchise. Par conséquent, les couvertures du contrat prennent effet immédiatement.

Quelques points à revoir au profit de l’acquéreur

Il n’est pas toujours facile de trouver un bon acheteur avec un logement occupé à vendre. Ainsi, vous devez mettre toutes les chances de votre côté pour convaincre votre potentiel acheteur. Ainsi, vous devez rester transparent vis-à-vis de votre acheteur.

Si jamais il y a des loyers impayés, vous devez décider de ce qu’il adviendra au locataire. Selon la loi, le nouvel acquéreur n’a aucun droit sur les impayés antérieurs. Par contre, vous avez la possibilité de subroger vos droits au profit de l’acheteur. Ainsi, il pourra encaisser les loyers qui n’ont pas été payés avant la vente.

Entretenez-vous avec votre acheteur avant de signer le contrat de vente chez le notaire. Demandez-lui ses envies s’il souhaite garder le locataire, trouver un nouveau locataire ou occuper la maison. Dans le cas où il souhaite donner congé au locataire, vous devez lui éclairer les étapes à suivre.

Dans la cadre d’une location professionnelle, vous devez l’informer qu’il doit d’abord terminer le bail en cours. Ensuite, il faut attendre le terme du premier renouvellement du bail pour pouvoir congédier le locataire. Ainsi, s’il reste par exemple 6 mois pour le bail encore. À cela s’ajoutent 3 ans pour le bail reconduit avant qu’il puisse donner congé au locataire. Ce n’est qu’après qu’il peut chercher un nouveau locataire.

Par contre, s’il veut donner congé au locataire pour pouvoir y habiter, il doit attendre 6 mois au minimum. Dans ce cas, on ne prend pas compte de la durée restante du bail en cours. Il suffit de compter 6 mois à partir de la signature du contrat de vente.

Toutes ces informations vous sont nécessaires afin de mieux prévenir vos potentiels acheteurs. Ainsi, une vente qui se fait dans la transparence totale donne toujours plus de confiance aux acheteurs. Les acquéreurs ont toujours envie de conclure avec un vendeur fiable et de confiance.

Une fois la vente définitive, vous devez prévenir votre locataire afin qu’il paie maintenant le loyer au nouveau propriétaire. Deux cas de figure peuvent se présenter :

• soit le notaire notifie le locataire,
• soit il remet une attestation de propriété à l’acquéreur. Ainsi, il appartient à celui-ci d’informer le locataire.

Conclusion

Vous savez tout maintenant ! Il est plus intéressant en matière de prix de vendre votre logement vide . Cependant, vous devez respecter quelques conditions afin de donner congé à votre locataire. Si toutefois vous préférez vendre votre logement occupé, préparez-vous à subir une décote plus ou moins importante.

Nous pouvons vous accompagner à choisir la meilleure option et vous aider à argumenter votre vente auprès des potentiels acheteurs. Par exemple, vous pouvez vous appuyer sur l’importance d’un locataire réglo qui paie bien ses loyers et qui entretient régulièrement la maison. Ces arguments auront un effet garanti auprès de l’acheteur.

Laissez nous vos questions ou remarques en commentaires, nous nous ferons un plaisir d’y répondre.