Vente immobilière : les conditions suspensives à connaître

Les conditions suspensives

Comment choisir son notaire pour vendre sa maison ?Vous souhaitez prochainement vendre votre bien immobilier sans passer par une agence.

Dans la vente immobilière, vous devez connaître les conditions suspensives afin de les intégrer dans votre stratégie de vente.

Qu’il s’agisse d’une maison, d’un appartement, d’un immeuble ou d’un terrain, sachez que le contrat doit inclure des clauses suspensives. Il s’agit de quelques conditions, indépendamment du vendeur et de l’acheteur, qui peuvent bousculer la réalisation effective de la vente. En effet, si l’une ou plusieurs clauses ne se réalisent pas, la vente est annulée

Ces conditions ont été établies sur le marché immobilier pour offrir une protection juridique aux vendeurs et aux acheteurs contre les imprévus. En ce qui a trait à la loi, sachez que ces conditions sont parfaitement encadrées. Nous distinguons les conditions suspensives obligatoires de celles facultatives. Notez que la non-réalisation de ces conditions entraîne l’annulation de la vente. Ce qui peut être pénalisant pour vous, même si les risques sont minimisés grâce à ces clauses. 

Il peut s’agir d’une condition liée à :

  • l’obtention d’un prêt immobilier pour l’achat, 
  • la vente d’une autre maison pour effectuer l’achat,
  • la réalisation de travaux obligatoires avant la vente officielle,
  • le droit de préemption et
  • l’existence d’une servitude. 

Même si ces clauses suspensives touchent les deux parties, elles sont souvent demandées ou imposées par l’acquéreur. Toutefois, vous avez parfaitement le droit de les négocier en votre faveur. En effet, trop de conditions suspensives augmentent le risque d’annuler le compromis de vente. Par conséquent, vous allez perdre plus de temps à vendre votre bien.

Nous allons découvrir dans cet article les différentes conditions suspensions existantes que vous pouvez négocier lors de la vente de votre bien immobilier. 

 

Qu’est-ce qu’une condition suspensive ?

 

Pour faire simple, les conditions suspensives servent à protéger les vendeurs, mais également les acquéreurs. Si la transaction n’est pas effective à cause de la non-réalisation d’une ou plusieurs conditions, les conséquences ne seront pas trop lourdes pour les deux parties. 

lES CONDITIONS SUSPENSIVES

Il s’agit d’un moyen légal d’annuler le compromis de vente sans contrainte financière. Pour ce faire, les motifs doivent être bien encadrés par la loi et indiqués préalablement dans la clause suspensive du compromis de vente. Il existe une liste des conditions suspensives valables dans le cadre d’un achat immobilier. Néanmoins, il appartient aux deux parties de choisir les motifs à intégrer ou non dans la clause de l’avant-contrat. 

Vous devez faire appel à un notaire pour valider et enregistrer les clauses dans la promesse de vente. Ainsi, dans un délai préfixé par la loi, si l’une des conditions ne se réalise pas, la vente devient caduque et aucune des deux parties n’est lésée. 

 

La condition suspensive liée au prêt immobilier

 

Force est de constater que l’obtention de prêt est quasiment nécessaire pour acheter un bien. Cela fait alors partie des conditions suspensives obligatoires qui doivent figurer dans l’avant-contrat. Si votre potentiel acheteur a demandé un prêt pour acheter le bien, vous devez mentionner la condition suspensive liée au prêt immobilier dans l’avant-contrat. 

Pensez à bien négocier la clause pour protéger votre intérêt. Assurez-vous que le client en question sera à même d’acheter votre bien. Pour ce faire, demandez-lui d’indiquer clairement dans la clause son plan de financement. Ainsi, il doit mentionner dans le document :

  • Le montant du prêt immobilier
  • La durée de remboursement
  • Les échéances à payer
  • Le taux d’intérêt 
  • L’apport personnel

Ce dernier point vous permettra d’évaluer sa capacité d’achat. Plus son apport personnel est important, plus il a la chance de contracter un prêt immobilier. Logiquement, la vente aura plus de chance de se réaliser. Vous n’aurez plus alors à réitérer votre processus de vente : chercher de potentiels acheteurs, enchaîner les visites, renouveler le compromis de vente.  

Notez que votre acheteur dispose d’un délai précis de 2 mois minimum pour obtenir son prêt. Au-delà de cette durée, si aucune demande n’a été positive, le compromis de vente sera annulé. Mais, imaginez que tous vos acheteurs bluffent dans l’obtention de prêt. Vous aurez perdu plusieurs mois à passer à vendre votre maison, mais sans résultat ! 

Alors justement, cette clause est faite pour vous protéger. L’acquéreur doit vous présenter de prime abord sa capacité à obtenir le prix avec toutes les informations précitées. Ensuite, si jamais il n’arrive pas à décrocher le prêt en 2 mois, il doit vous présenter une preuve tangible. Dans ce cas, il doit apporter au minimum 3 refus d’organismes de crédit différents : banques ou courtiers. Ceci pour vous prouver qu’il a vraiment essayé d’obtenir le crédit pour l’achat. 

Sans ces preuves, il est dans l’obligation de trouver une autre solution pour acheter le bien. Sinon, il peut payer une pénalité financière d’avoir suspendu la vente de votre maison. 

Il faut noter que cette condition est obligatoire sur tout le territoire français pour tout achat de bien immobilier : maison, appartement ou terrain constructible. Dès lors que votre acheteur se voit refuser sa demande de prêt, il doit renoncer au bien en question. Ce qui vous permettra d’entamer un nouveau processus pour proposer de nouveau votre bien sur le marché. 

 

La clause suspensive liée à la vente du précédent logement

 

La vente de l’ancien logement fait partie des conditions suspensives facultatives. Elle dépend alors du choix délibéré des deux parties. Si votre client affirme qu’il va acheter votre maison en vendant d’abord son ancien logement, cette clause suspensive est nécessaire. Vous pouvez signer le compromis de vente. 

Attention toutefois, le délai est plus long qu’avec l’obtention de prêt immobilier. La loi stipule que votre client possède une marge de 6 mois pour vendre son bien actuel. Au-delà de cette durée, la vente devient caduque. Mais, devriez-vous prendre le risque d’attendre 6 mois pour voir si la vente de votre bien sera effective ou pas ?

Sachez que les clauses suspensives ont été mises en place pour protéger votre intérêt. L’acheteur doit fixer un prix plancher pour la vente de son ancien logement. Autrement dit, il doit vous indiquer le prix minimum auquel il peut vendre son bien. Alors, dès qu’un client présente une offre à partir de ce prix minimum, votre futur acquéreur a l’obligation de l’accepter. À noter que cette obligation est cadrée dans le délai de 6 mois pour la vente. 

Aussi, vous êtes rassuré que votre futur client ait la somme qu’il faut pour financer son achat puisqu’il est obligé de vendre sa maison au prix minimum avant la fin de l’échéance. Sachez que la loi veut qu’il vous tienne informé de l’avancement de sa vente. Si au bout de 6 mois, il ne réussit pas à vendre son logement, vous devez annuler le compromis de vente. Cela suppose alors qu’il n’ait reçu aucune offre minimale à partir du prix plancher. 

Si l’avant-contrat n’avait pas comporté cette clause suspensive, votre client se voit obligé de prendre un prêt relais pour finaliser les transactions au-delà des 6 mois. 

 

La condition suspensive liée au permis de construire

 

Pour ceux qui achètent un terrain, il est normal d’inclure l’obtention d’un permis de construire dans les clauses suspensives. Si vous vendez un terrain par exemple, votre client va l’acheter pour y construire une maison, un immeuble ou toute autre infrastructure. L’intérêt de l’achat est alors lié à cette construction. 

Condition suspensive le permis de construire

Pourtant, si l’administration locale refuse sa demande, il peut se désengager de l’achat. Ainsi, vous aurez attendu vainement la réalisation de la vente depuis la signature du compromis. D’où l’intérêt de vous protéger avec cette clause suspensive. Ce contrat doit stipuler le délai imparti à l’acheteur pour réaliser les démarches administratives. En même temps, il indique le délai que dispose l’administration pour donner sa réponse. De ce fait, vous pouvez de nouveau proposer votre bien à la vente sur le marché. 

Si cette condition ne figure pas dans l’avant-contrat, votre acheteur n’est pas en mesure d’annuler le compromis de vente. Ainsi, il est dans l’obligation d’effectuer la transaction immobilière. Le cas échéant, il doit négocier une annulation sans condition. Dans ce cas, vous pouvez lui demander un dédommagement pour avoir mis en suspension la vente

 

L’absence de préemption d’une collectivité locale, une autre condition suspensive à connaître

 

Le saviez-vous ? Le droit de préemption est également une clause obligatoire lors de l’achat d’un bien immobilier. Vous devez savoir que la mairie dispose souvent d’un droit de préemption sur les biens qui figure dans sa collectivité. Il peut s’agir de votre maison, votre immeuble ou votre terrain. Si votre mairie convoite votre bien, il peut l’obtenir pour en faire un aménagement public. 

Ainsi, lors de la signature d’un compromis de vente, il faut indiquer ce droit de préemption dans la clause suspensive. Autrement dit, vous devez rédiger une clause liée à cette absence de préemption et publier une déclaration d’intention d’aliéner auprès de la mairie. Il appartient au notaire de rédiger cette DIA. Après, la mairie possède un délai de 3 mois pour se manifester. Si elle n’actionne pas son droit au bout de ce délai, on dit que le droit de préemption est purgé. 

Le vendeur et l’acheteur peuvent alors signer un compromis de vente, mais doivent attendre 3 mois au minimum avant que cela soit effectif. Si la mairie réclame son droit et démarre son projet sur ledit bien, la vente est automatiquement annulée. 

On dit qu’il y a absence de préemption dès lors que la mairie n’a pas manifesté sa réponse au bout du délai réparti. 

 

L’absence de servitude dans la propriété en vente

 

Vous voulez vendre un terrain ou une maison mais votre bien est touché par une servitude ou un droit de passage…

Il faut préciser que ces servitudes sont transmissibles avec les changements de propriétaire. Ainsi, une fois la vente effective, votre acheteur, le nouveau propriétaire doit s’aligner à cette servitude. 

Toutefois, il peut être rédhibitoire quant à ce droit de passage. Ainsi, il va vouloir inclure l’absence de servitude dans vos conditions suspensives. Le hic est que le droit de passage peut être déclaré à tout moment. Il se peut que votre bien n’en soit pas touché pour le moment. Mais, la mairie peut déclarer la servitude plus tard, lorsque la ville se développe. 

Dans ce cas, votre bien doit se plier au plan de l’urbanisme et le propriétaire doit offrir un droit de passage. Après renseignement auprès de la mairie, vous saurez si un tel acte pourrait se produire ou pas. Si au cours du processus de la vente, vous réalisez qu’en effet votre bien est soumis à un droit de passage, votre acheteur peut se rétracter à tout moment

La vente sera alors annulée et vous devez réitérer le processus sur le marché. 

 

L’absence d’une autorisation administrative

 

À mi-chemin entre le permis de construire et le droit de préemption, il existe une tout autre clause suspensive. Il s’agit de l’absence d’une autorisation administrative. Si vous vendez un terrain, il est naturel que le futur acquéreur souhaite y construire une maison ou un immeuble. Si vous vendez un bien d’habitation, il peut avoir comme projet de le transformer en commerce ou l’inverse. 

Cependant, tous ces projets ont besoin d’une autorisation administrative. Seulement, il se peut que l’administration ne lui accorde pas cette autorisation. Et ce, non pas parce que la mairie a un projet spécifique sur le terrain ou le bien en question. Donc, on ne parle pas de droit de préemption. Mais, il ne s’agit pas non plus purement d’un permis de construire. 

Si l’administration s’oppose à son projet à cause d’une raison précise et fondée, comme la conformité au plan d’urbanisme, il n’y peut rien. Dans ce cas, la vente peut être annulée sans entraîner une pénalité financière pour l’acheteur. Quoi qu’il en soit, vous restez automatiquement protégé puisque l’acheteur dispose d’un délai déterminé pour obtenir ou non l’autorisation. Il doit vous en informer d’aussitôt pour libérer le compromis de vente. 

Si aucune clause n’a été incluse dans votre avant-contrat, votre acheteur doit vous dédommager en cas d’annulation de la vente.  

 

La réalisation de travaux avant la vente officielle font parties des conditions suspensives à connaître

 

Il est tout à fait naturel de projeter des travaux de réparation, de rénovation ou d’embellissement lors de la vente de votre maison. C’est une pratique très courante dans le marché de l’ancien. Seulement, si vous n’arrivez pas à réaliser à temps les travaux, vous serez pénalisé. De même si la qualité n’est pas au rendez-vous, l’acquéreur peut annuler la vente. 

Conditions suspensives Les travaux

Faites attention alors quant au délai que vous donnez pour renforcer l’isolation, refaire le plancher ou repeindre la façade. Aussi, pensez à prendre des artisans reconnus sans quoi l’acheteur peut vous reprocher la qualité de travail. Mais sachez que pour cela, il doit attester les faits avec un expert avant d’annuler le compromis de vente. 

 

Vous savez tout maintenant, pour vendre votre maison sans passer par une agence, vous devez rédiger les clauses suspensives. Elles vous protégeront contre l’annulation inopportune de la vente. 

N’hésitez pas à partager ou à poser vos questions dans les commentaires.

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8 réflexions sur “Vente immobilière : les conditions suspensives à connaître”

  1. Les lignes que l’on ne lit jamais vraiment en les considérant comme importantes (car peu probables à part l’obtention du prêt par l’acheteur) et pourtant si importantes ! Personnellement j’ai récemment acheté un appartement, et l’inventaire par le notaires des clauses suspensives m’a fait comprendre que ce n’était pas un sujet à prendre à la légère généralement. Merci pour cet article.

    1. Effectivement Nicolas, peu de personnes qui signent un contrat prenne le temps de lire les petites lignes. Pour l’achat ou la vente d’une maison, les conséquences peuvent être très importantes…

  2. Très bon à connaitre ces clauses suspensives ! Bien que le nom ne m’en soit pas totalement étrangers, j’ignorais totalement de quoi il en retournait.
    Cet article les expose de manière très clair, c’est très appréciable.

  3. C’est une liste claire des conditions suspensives.
    Je reviens sur les travaux.
    Il faut rappeler aux vendeurs qu’il ne faut JAMAIS laisser les clés à futur acquéreur, surtout pour faire des travaux avant qu’ils s’installent.
    Parce que s’ils cassent le bien, et qu’une clause suspensive tombe à leur faveur, le vendeur se prend les dégâts dans les dents !

    1. Merci Coralie,
      C’est très juste. La remise des clefs ne se fait qu’au moment de la signature définitive chez le notaire. En aucun cas vous devez laisser l’accès à votre acquéreur, même pour y déposer quelques cartons.

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